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亚博12月穿啥 - 三四五线城市楼市崩盘是伪命题,这五点因素影响到你家乡的房价!

  • 2019-12-27 08:51:59|

亚博12月穿啥 - 三四五线城市楼市崩盘是伪命题,这五点因素影响到你家乡的房价!

亚博12月穿啥,近日,总是能看到一些所谓的专家、学者发表“危险了,三四五线城市即将面临调整甚至崩盘,房价长期处于下跌过程中”言论,然后随便找出几条理由支撑一下自己的观点。个人认为,楼市好比股市,并不如很多人说涨就涨,说跌就跌,最终的结果是:人云亦云从来都是反人性的。

对于楼市、房价,笔者从来都坚持用全局、长远的态度来看问题。房价一时的涨跌对于很多人来讲,确实难预测。都说楼市运行有规律,这不假,“涨多必调,调多必升”。但大家要知道,在国内,还有行政调控一说,这样的调控力度影响之大,非其他国家所能比拟。何况这种调控不只有是打压,还可能救市,比如控制土地出让量,如“长三角三四五线以下城市为配合楼市去库存,三年内未曾有土地出让”,地少必然带动地价上涨,从而影响到房价。

对于三四五线城市的房价,笔者有5个观点与大家分享:

1.一二线高房价溢出人口回流。房价总的趋势是向上的,那么,一二线城市房价继续上涨,房子作为一种必需品,当涨到一定程度时,一些买不起大城市房子的人,就只能回到三四五线城市购房,这就是支撑楼市的购买力。所以,笔者一直说“没有道理只有你一二线城市房价涨,三四五线城市房价跌”,城市之间的楼市从来都不是独立行情,如果要跌,谁也不能独善其身。

2.城市化带来住房的直接需求。目前真实城市化率(户籍人口城市化率)42%多点,可能有一些在城市有房,但为保住农村户籍不愿迁移户籍到城市。要达到70%-75%的城市化率目标,按照目前百分之一点几的速度,还要很多年。三四五线城市的城市化对象主要就是下辖县市人口,农村人口大部分会到地级市、县来,而未来一二线城市城市化农村人口会比较少,可能会分流一部分三四五线城市人口。这里说只有一部分分流,主要是基于我们未来的大城市不会太多,除了公布的九个国家中心城市,还有几个未公布的,外加一些省会城市,未来的大城市估计也就20来个,平均一个城市容纳人口1500万,也才3亿人口。按照目前13.9亿人口,还有近10亿人口在三四五线城市和农村,按照城市化率70%,三四五线城市要容纳7亿人口,占总人口的一半,这个数据是巨大的。

3.通货膨胀不可避免。这个不用多说,经济发展伴随货币超发贬值是一定的。其他物价上涨,建造房屋的材料人力成本也会上涨,不可能其他涨价,唯独房价不涨。其实,有的小城市物价不一定比大城市物价低。往往不是因为房价涨了,而是钱不值钱导致的购买力下降,三四五线城市同样面临这样的问题。

4.棚改拆迁是永恒话题。两个方面原因:一是房子质量原因,品牌房企老大万科王石曾说过,万科的房子就是按30年设计的(估计等不到30年就拆了),其他开发商房子使用寿命也不会好到哪里去;二是政绩需要。棚改拆迁带动相关产业发展,为城市带来新面貌,有购买力后还可以为新城输送需求。

5.土地供应严格控制。两个原因:一是国家不允许新房库存再堆积。前些年,地方为了卖地赚钱,大量卖地,导致了大量库存,好不容易把库存去的差不多了,不允许再来一次。二是地方吸取经验教训,未来不可能再大量供地,地要一块一块慢慢卖,反而能卖出好价钱,所谓“物以稀为贵,地多伤财”。笔者记得曾出差到一个县级市,中午用餐时听饭店老板讲了一个段子:说他们新上任的市长到任第一天就问这个县的房价多少了,别人告诉他目前涨到7000多了,新市长一脸愁容,一万不到啊?下午就到国土局调研。。。

写在最后,常听一些人说“三四五线城市没有产业,留不住人”。这句话有点笼统,只对了一半,笔者认为,有人口就会有产业,没有人口的地方,企业为什么要在这投资设厂?对于自住和投资,笔者给出两条建议:

1.自住买房。因自己的生活、工作地因素,在哪个城市就在那里买,这个没法选择,随时买,即使涨不了多少,未来买的价格一定比现在高。

2.投资买房。选择坚持两个方向:

a.越限制的地方越要买。大炮任志强曾说过,越限制购房的地方越有价值,否则为什么限制呢?限制说明这个地方的住房需求大。这里大家主要看这个三四五线城市的人口多不多,人口多的地方,往往生二胎三胎的也多,楼市后续住房需求和教育需求都大,房价上涨概率大。

b.经济发达的地方。这里我们按“胡焕庸线”大致区分经济发达与非发达地区。以东的地区经济较发达,这些围在核心城市的三四五线城市因为同城化发展,未来的房价还会有不俗的表现。其他城市不是说不涨,只是没有这些城市涨的多。

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